L’immobilier de détail saoudien stimulé par le tourisme et la Vision 2030, selon S&P

L'agence de notation a déclaré que les mégaprojets en cours et l'expansion des marques internationales devraient stimuler la demande d'espaces commerciaux dans le Royaume. (Shutterstock)
L'agence de notation a déclaré que les mégaprojets en cours et l'expansion des marques internationales devraient stimuler la demande d'espaces commerciaux dans le Royaume. (Shutterstock)
Short Url
Publié le Jeudi 17 avril 2025

L’immobilier de détail saoudien stimulé par le tourisme et la Vision 2030, selon S&P

  • Le marché de l'immobilier commercial de l'Arabie saoudite est prêt à croître à court terme, sous l'effet de la croissance démographique, de l'expansion du tourisme et des efforts de diversification économique
  • Dans son dernier rapport, l'agence de notation a déclaré que les mégaprojets en cours et l'expansion des marques internationales devraient propulser la demande d'espaces commerciaux à travers le Royaume

RIYAD : Le marché de l'immobilier commercial de l'Arabie saoudite est prêt à croître à court terme, sous l'effet de la croissance démographique, de l'expansion du tourisme et des efforts de diversification économique dans le cadre de l'initiative Vision 2030, selon S&P Global.

Dans son dernier rapport, l'agence de notation a déclaré que les mégaprojets en cours et l'expansion des marques internationales devraient propulser la demande d'espaces commerciaux à travers le Royaume.

L'Autorité générale de l'immobilier prévoit que le marché immobilier atteindra 101,62 milliards de dollars d'ici à 2029, grâce à un taux de croissance annuel composé de 8% à partir de 2024.

"La trajectoire de croissance de l'immobilier commercial en Arabie saoudite est prometteuse pour 2025-2026. L'engagement du gouvernement en faveur du développement des infrastructures, la montée en puissance des mégaprojets et l'expansion des marques internationales sur le marché saoudien stimuleront la demande d'espaces commerciaux", a noté le rapport de S&P Global.

Le rapport s'aligne également sur les conclusions du cabinet de conseil en immobilier JLL, qui, en mars, prévoyait une évolution du marché de la vente au détail du Royaume vers des "formats expérientiels" et des perspectives de forte croissance pour 2025.

Riyad, Djeddah et d'autres grandes villes sont les témoins d'une vague de nouveaux développements commerciaux, allant des centres commerciaux et des lieux de divertissement aux espaces à usage mixte combinant des composantes résidentielles, d'hôtellerie et de commerce de détail, a noté S&P.

Facteurs déterminants

L'agence américaine a ajouté que le fort afflux de touristes dans le Royaume et les politiques d'investissement étranger du gouvernement - telles que l'autorisation d'une propriété étrangère à 100 % - contribueront également à la croissance et à l'évolution du secteur de l'immobilier commercial.

Le rapport cite les principaux développements du Royaume - notamment NEOM, le Projet de la mer Rouge et AlUla - comme des facteurs clés de l'expansion de l'immobilier commercial.

"Le revenu par habitant de l'Arabie saoudite est élevé et les dépenses de consommation pour le commerce de détail et les loisirs devraient augmenter, compte tenu de la prédominance des jeunes dans la population croissante. La transformation progressive du pays en une société plus libérale et plus favorable aux divertissements entraîne une augmentation de la fréquentation des centres commerciaux et des destinations de vente au détail", a déclaré S&P Global.

Outre le tourisme international, l'environnement commercial national évolue, les magasins en plein air et de style boulevard gagnant en popularité. Selon JLL, le commerce de détail en plein air de type boulevard gagne en popularité dans le Royaume, tandis que les concepts de centres commerciaux traditionnels sont confrontés à des taux d'occupation en baisse en raison de leur conception standard de "centre commercial fermé" et de leur offre commerciale généralisée.  

S&P Global a ajouté que l'urbanisation croissante - en particulier chez les jeunes - augmente la demande de formats de vente au détail modernes tels que les centres de style de vie et les centres commerciaux haut de gamme.  

"Le pays est devenu un marché cible majeur pour les marques internationales dans les segments de la mode, du luxe, de la restauration et des boissons. Les détaillants mondiaux étendent leur présence en Arabie saoudite, ce qui entraîne une augmentation de la demande d'espaces commerciaux haut de gamme", a noté l'agence.

Elle a ajouté que les événements importants à venir, notamment l'Expo 2030 et la Coupe du monde de la FIFA 2034, sont susceptibles de stimuler davantage la demande.

Bien que l'affinité pour les achats en ligne augmente dans le Royaume, la demande de magasins physiques offrant des expériences en magasin devrait également augmenter dans les années à venir.

S&P Global a indiqué que les habitants du Moyen-Orient considèrent les centres commerciaux comme des espaces de divertissement, de loisirs, de restauration et d'interaction sociale, et que, par conséquent, le secteur de l'immobilier commercial connaîtra une croissance similaire à celle de l'industrie du commerce électronique.

Pressions sur l'offre à venir

Malgré ces perspectives positives, S&P Global a signalé plusieurs risques qui pourraient peser sur le secteur. Il s'agit notamment de l'offre excédentaire, de l'évolution des préférences en matière de commerce de détail et de la pression sur les rendements locatifs dans un contexte de dépenses d'investissement élevées de la part des propriétaires.

"Le volume des projets de vente au détail en cours d'élaboration soulève le risque d'une offre excédentaire potentielle, selon nous, en particulier dans les emplacements secondaires où la demande pourrait ne pas être suffisante pour absorber les nouveaux espaces commerciaux", a déclaré S&P Global.

Les taux de location pourraient également subir une pression à la baisse en raison de l'augmentation du volume de l'espace commercial.

S&P Global a souligné que d'autres facteurs tels que l'emplacement, la concurrence et la qualité des actifs pourraient également affecter les taux de location dans le secteur de l'immobilier commercial.

Selon le rapport 2024 Saudi Arabia Giga Projects Report de Knight Frank, 7,4 millions de mètres carrés de nouvelles surfaces commerciales sont en cours de développement, y compris des espaces à la porte de Diriyah, le Projet de la mer Rouge et NEOM.

En outre, la baisse des prix du pétrole, la volatilité du marché, l'escalade des tensions commerciales mondiales et un environnement géopolitique fragmenté pourraient freiner les dépenses publiques et la croissance économique non pétrolière dans le Royaume.

Citant le rapport Knight Frank, S&P Global a noté que l'offre immobilière de Riyad devrait augmenter de 50% d'ici à 2027, tandis que celle de Djeddah augmentera de 75% au cours de la même période.

"Cette croissance rapide pourrait conduire les propriétaires à proposer des remises sur les loyers, des modèles de bail à revenus partagés et d'autres mesures incitatives pour maintenir l'occupation des locaux. Les détaillants accordent de plus en plus d'importance à la fréquentation et à la diversité des locataires plutôt qu'à la superficie des locaux", indique l'analyse.

"Alors que les emplacements de premier choix à Riyad et Djeddah maintiendront probablement des taux de location stables en raison de la forte demande, les emplacements secondaires pourraient voir une baisse des valeurs locatives en raison de l'offre excédentaire", a conclu l’étude.

Ce texte est la traduction d’un article paru sur Arabnews.com


La crise avec l’Iran pousse les économies du Golfe à accélérer leur transformation

La confrontation entre l’Iran et Israël n’aura peut-être pas bouleversé durablement les économies du Golfe, mais elle agit déjà comme un révélateur de leurs forces, de leurs vulnérabilités et de leurs priorités. (AFP)
La confrontation entre l’Iran et Israël n’aura peut-être pas bouleversé durablement les économies du Golfe, mais elle agit déjà comme un révélateur de leurs forces, de leurs vulnérabilités et de leurs priorités. (AFP)
Short Url
  • C’est l’analyse développée par Jean-Baptiste Chauvel, responsable des services du Trésor français dans la région du Golfe, lors d’une visioconférence organisée par la Chambre de commerce franco-arabe
  • Selon lui, cette crise constitue moins une rupture qu’un puissant accélérateur des transformations engagées depuis plusieurs années

PARIS: La confrontation entre l’Iran et Israël n’aura peut-être pas bouleversé durablement les économies du Golfe, mais elle agit déjà comme un révélateur de leurs forces, de leurs vulnérabilités et de leurs priorités.

C’est l’analyse développée par Jean-Baptiste Chauvel, responsable des services du Trésor français dans la région du Golfe, lors d’une visioconférence organisée par la Chambre de commerce franco-arabe. Selon lui, cette crise constitue moins une rupture qu’un puissant accélérateur des transformations engagées depuis plusieurs années.

À ses yeux, il n’existe pas de modèle économique unique dans le Golfe. Les six pays du Conseil de coopération du Golfe (CCG) ont certes engagé des politiques de diversification, mais ils avancent à des rythmes différents et disposent de marges de manœuvre très inégales pour absorber un choc géopolitique majeur.

Les Émirats arabes unis apparaissent, selon lui, comme l’économie la plus solide de la région. Une croissance soutenue, des finances publiques excédentaires et un faible niveau d’endettement leur offrent une capacité d’adaptation que peu de leurs voisins possèdent. Cette discipline budgétaire permet au pays de continuer à investir dans la diversification de son économie tout en faisant face aux conséquences d’une crise régionale.

La situation est plus contrastée ailleurs, estime-t-il. Certains États continuent de financer leur croissance par d’importants déficits publics, ce qui réduit leur capacité à amortir les chocs.

L’Arabie saoudite, indique Chauvel, demeure, malgré les progrès réalisés dans le cadre de Vision 2030, plus dépendante des recettes pétrolières pour équilibrer son budget, même si les réformes engagées doivent progressivement réduire cette dépendance.

Des économies résilientes, mais des vulnérabilités persistantes

L’autre enseignement majeur concerne précisément le pétrole. Si les statistiques montrent une baisse progressive de la part des hydrocarbures dans le produit intérieur brut, Chauvel souligne qu’il ne faut pas se laisser tromper par les chiffres. Une grande partie de l’activité économique reste indirectement liée au secteur pétrolier, qu’il s’agisse de l’industrie, de la pétrochimie, de la logistique, des infrastructures ou encore des services. La diversification est réelle, affirme-t-il, mais elle demeure inachevée.

La crise actuelle rappelle également que la géographie continue de peser lourdement sur les économies du Golfe et que tous les pays ne sont pas exposés de la même manière. Leur vulnérabilité dépend notamment de leur proximité avec l’Iran et de leur dépendance au détroit d’Ormuz, par lequel transite une part essentielle des exportations d’hydrocarbures.

Au sein même des Émirats, les conséquences varient, affirme Chauvel. Il souligne que Dubaï, dont le modèle économique repose largement sur le commerce international, le tourisme, les transports et les services financiers, est naturellement plus sensible à une dégradation de la situation régionale qu’Abou Dhabi, dont les ressources pétrolières et les importants fonds souverains offrent un amortisseur plus efficace.

Les premières conséquences sont déjà visibles. Les grandes institutions internationales, comme le Fonds monétaire international et la Banque mondiale, ont commencé à réviser leurs prévisions de croissance pour plusieurs économies du Golfe. L’Arabie saoudite, indique Chauvel, figure parmi les pays les plus concernés, tandis que les Émirats devraient connaître un ralentissement plus limité grâce à la solidité de leurs finances publiques.

Par ailleurs, Chauvel ne croit pas à un retour rapide à la normale. Même si un accord diplomatique devait intervenir entre Washington et Téhéran, il estime que le risque géopolitique restera durablement présent. Cette nouvelle réalité devrait, selon lui, modifier les stratégies économiques des États de la région.

La priorité ira désormais aux investissements dans les secteurs considérés comme stratégiques : la défense, la cybersécurité, l’intelligence artificielle, l’industrie manufacturière, les infrastructures critiques et la sécurité énergétique. Les gouvernements chercheront à renforcer leur autonomie technologique afin de réduire leur dépendance aux fournisseurs occidentaux, notamment dans les industries de défense.

La géopolitique accélère la diversification 

Cette réorientation ne remet toutefois pas en cause leur volonté d’attirer les capitaux étrangers, bien au contraire. Les États du Golfe entendent poursuivre leur ouverture économique. L’Arabie saoudite maintient, par exemple, son objectif ambitieux d’attirer près de 100 milliards de dollars d’investissements directs étrangers par an, tandis que les fonds souverains de la région continueront d’investir massivement à l’international afin de diversifier leurs actifs.

L’un des principaux défis demeure toutefois celui de l’innovation. Malgré des investissements considérables, les économies du Golfe restent en retrait dans les classements internationaux mesurant leur capacité à produire des technologies de pointe. De son point de vue, cette faiblesse constitue probablement le principal chantier de la prochaine décennie, car construire un véritable écosystème d’innovation suppose de former des talents, de développer la recherche et de produire localement des technologies, plutôt que de se contenter de les importer. Ce processus est long et coûteux, mais il est désormais rendu encore plus indispensable par les tensions géopolitiques.

Cette nouvelle donne pourrait également rebattre les cartes de la coopération régionale. Chauvel voit se dessiner deux trajectoires. La première prolongerait la concurrence actuelle entre les grandes places économiques du Golfe, chaque pays cherchant à renforcer son statut de hub régional pour le tourisme, la finance, la logistique ou le transport aérien. Une telle compétition favoriserait, selon lui, les réformes, mais risquerait aussi d’entraîner des investissements redondants, voire excessifs.

La seconde voie privilégierait une intégration plus poussée entre les membres du CCG, à travers une meilleure coordination des infrastructures, une interconnexion logistique renforcée, une harmonisation des politiques de mobilité, une coopération industrielle et financière, voire le développement de capacités communes dans les secteurs de la sécurité et de la défense. Cependant, si cette option apparaît économiquement plus rationnelle, Jean-Baptiste Chauvel reconnaît que la logique concurrentielle reste aujourd’hui la plus probable.

Au fond, conclut-il, la crise avec l’Iran ne remet pas en cause la trajectoire économique du Golfe, mais elle en accélère le rythme. Les États de la région disposent d’importants atouts : des réserves financières considérables, des fonds souverains parmi les plus puissants au monde et une volonté politique affirmée de transformer leurs économies.


Bercy met le frein à la hausse des dépenses pour 2027

Le ministre français de l’Économie, des Finances et de l’Industrie, Roland Lescure (à gauche), et le ministre délégué chargé des Comptes publics, David Amiel (à droite), quittent le palais de l’Élysée à Paris après la réunion hebdomadaire du Conseil des ministres, le 20 mai 2026. (AFP)
Le ministre français de l’Économie, des Finances et de l’Industrie, Roland Lescure (à gauche), et le ministre délégué chargé des Comptes publics, David Amiel (à droite), quittent le palais de l’Élysée à Paris après la réunion hebdomadaire du Conseil des ministres, le 20 mai 2026. (AFP)
Short Url
  • Le gouvernement français présente un projet de budget 2027 visant à limiter fortement la hausse des dépenses de l’État (+0,4% hors défense), avec une priorité donnée à la défense, à l’écologie, à l’éducation et à la recherche
  • Le plan suscite des critiques : syndicats et oppositions dénoncent une politique d’austérité, tandis que Bercy insiste sur la nécessité de réduire le déficit public et de préserver les choix démocratiques

PARIS: Le gouvernement a publié jeudi son projet de dépenses pour un budget 2027 "de sauvegarde républicaine", selon le ministre des Comptes publics David Amiel, marqué par une hausse des dépenses de l'Etat quatre fois inférieure à l'inflation, hors défense et intérêts de la dette.

Bercy a publié jeudi ce document annuel fixant les "plafonds de dépenses du projet de loi de finances pour 2027", le "tiré à part" en jargon budgétaire.

En juin, le Premier ministre Sébastien Lecornu avait écrit aux ministres pour leur demander de revoir à la baisse leurs demandes initiales.

Résultat, hormis la hausse des dépenses de Défense (+6,4 milliards d'euros), le gouvernement affiche l'ambition de limiter l'an prochain la progression des dépenses ministérielles à 0,4%, "soit quatre fois moins que l'inflation attendue en 2027".

Ainsi, hors Défense, les crédits des ministères n'augmenteront que de 1,5 milliard d'euros au total, à raison de 1,5 milliard d'euros pour l'écologie, notamment après les épisodes de canicule, 0,8 pour l'enseignement scolaire, 0,6 pour la recherche et l'enseignement supérieur, 0,6 pour "les sécurités" ou 0,4 pour la justice.

- "Livre ouvert" -

En revanche, la mission "travail" perdrait 2,8 milliards, l'aide publique au développement, 0,3, les missions "agriculture" et "santé", 0,1 milliard chacune.

"Les crédits de l'apprentissage seront préservés, par les temps qui courent, c'est un choix fort !", s'est défendu dans les Echos le ministre du Travail Jean-Pierre Farandou, qui reconnaît néanmoins un nouveau coup de vis sur le compte personnel de formation (CPF) ainsi que la poursuite de la lutte contre la fraude à la formation professionnelle, et à l'apprentissage. Le ministre du Travail évoque ainsi "une nouvelle version du référentiel Qualiopi (...) officialisée la semaine prochaine".

Au total, les dépenses de l'administration centrale sont fixées à 708,4 milliards d'euros pour l'an prochain.

Mais celles de la Sécurité sociale "croîtront plus vite que l'inflation", remarque le document, pour progresser de 17 milliards d'euros, à 838,3 milliards.

Le gouvernement demandera également aux collectivités territoriales, dont il ne maîtrise pas les budgets, de ne pas augmenter leurs dépenses de fonctionnement au-delà de l’inflation en 2027, tandis que leurs dépenses d'investissement devraient reculer légèrement, en année post-municipales.

"Un budget de sauvegarde républicaine, a dit David Amiel, protège l'avenir sans confisquer les choix démocratiques", avec des mesures "réversibles".

Le "tiré à part", a souligné le ministre, n'est pas "un point d'arrivée mais un point de départ, et constitue la base d'un dialogue que nous voulons conduire jusqu'à la rentrée".

Il a confirmé que le gouvernement avait l'intention de déposer le projet de budget le mercredi 30 septembre, revenant à "la pratique habituelle", alors que les deux budgets post-dissolution avaient débordé sur octobre pour leur présentation, et sur l'année suivante pour leur adoption.

"On nous parle de budget de sauvegarde républicaine, mais on ne parle pas d'anticipation, encore une fois, on est sur des mesures d'économies", a réagi auprès de l'AFP Nathalie Bazire, secrétaire confédérale de la CGT.

"Cela ne peut que ne pas nous convenir, nous ne comprenons pas pourquoi les arbitrages vont dans ce sens-là", a réagi de son côté Patricia Drevon, secrétaire confédérale de FO, dénonçant "encore un mauvais coup".

- "Science-fiction" -

Cette année, Bercy a procédé de manière "inédite", en confiant à quatre économistes reconnus le soin d'examiner les comptes publics "à livre ouvert" depuis fin mai, a rappelé M. Amiel.

Leur rapport rendu public mercredi signale que le déficit public, prévu à 5% du PIB cette année - et donc bien supérieur aux 3% exigés par Bruxelles - pourrait déraper jusqu'à 6,8% en 2030, à "politique économique inchangée".

Ils préconisent un effort de 126 milliards d'euros d'ici à la fin du prochain quinquennat à entamer impérativement dès 2027, sans exclure qu'il faille recourir aussi à des hausses d'impôts pour réduire le déficit.

Un point qu'a soulevé le président de la Commission des Finances Eric Coquerel (LFI), regrettant que le gouvernement ne semble pas disposé à toucher aux recettes, "et notamment aux cadeaux fiscaux faits aux ultra-riches".

M. Coquerel a remarqué aussi qu'en tenant compte de l'inflation, les crédits hors défense prévus pour 2027 seraient en baisse de 6 milliards d'euros, et non en hausse de 0,4%.

Il a considéré également que la promesse du gouvernement de revenir à 3% du PIB de déficit public en 2029 relevait désormais "de la science-fiction".

Sur ce point, "il appartiendra aux candidats de définir leur trajectoire de finances publiques 2028 et 2029", a éludé M. Amiel.


Le pétrole accentue sa flambée après de nouvelles frappes en Iran

L'armée américaine a mené une troisième nuit consécutive de frappes contre l'Iran lundi, tandis que le président américain Donald Trump a rétabli un blocus du transport maritime iranien et proposé d'imposer une redevance de 20 % pour assurer la protection du détroit d'Ormuz. (Shutterstock)
L'armée américaine a mené une troisième nuit consécutive de frappes contre l'Iran lundi, tandis que le président américain Donald Trump a rétabli un blocus du transport maritime iranien et proposé d'imposer une redevance de 20 % pour assurer la protection du détroit d'Ormuz. (Shutterstock)
Short Url
  • Le pétrole bondit après de nouvelles frappes en Iran et l'annonce du retour du blocus des ports iraniens
  • Les tensions autour d'Ormuz renforcent les craintes pour l'approvisionnement mondial

LONDRES: Les cours du pétrole accélèrent mardi leur ascension, après de nouvelles frappes en Iran, à quelques heures du rétablissement du blocus naval des ports iraniens annoncé par Donald Trump, qui a aussi dit vouloir de mettre en place un péage sur le détroit d'Ormuz.

En pleine escalade militaire entre Téhéran et Washington, les autorités locales ont rapporté de nouveaux bombardements américains sur la ville portuaire de Bouchehr, où se trouve la seule centrale nucléaire d'Iran, et au sud-ouest du pays, dans une zone pétrolifère proche de l'Irak et du Koweït.

Peu après avoir brièvement pris plus de 5%, le prix du baril de Brent de la mer du Nord, pour livraison en septembre, montait de 4,93% à 87,41 dollars vers 10H55 GMT (12H55 à Paris). Celui de son équivalent américain, le West Texas Intermediate (WTI), pour livraison en août, progressait de 3,75% à 81,07 dollars.

Les deux références du brut ont atteint mardi des prix inédits depuis mi-juin, après s'être envolées jusqu'à plus de 10% la veille.

Le président américain a annoncé lundi sur Truth Social que les Etats-Unis prendraient le contrôle du détroit d'Ormuz, avec la mise en place d'un nouveau blocus des ports iraniens, qui doit entrer en vigueur mardi à 20H00 GMT, selon l'armée américaine.

"La perte de pétrole brut iranien, qui a représenté en moyenne 2% de la demande mondiale depuis la signature du protocole d'accord" entre Washington et Téhéran le 17 juin - qui s'était traduit par la levée du précédent blocus - "se fera sentir sur les marchés mondiaux", note Vivek Dhar, de CBA.

L'analyste estime qu'environ 40 à 50% du pétrole ayant quitté le détroit d'Ormuz depuis le 18 juin est attribuable à l'Iran, contre une part de 10 à 15% avant la guerre.

"La véritable inconnue est la réaction de l'offre non iranienne" selon lui, car la République islamique "est désormais fortement incitée à rétablir son propre blocus".

Tout comme Téhéran souhaite instaurer un péage pour traverser Ormuz, Donald Trump a aussi dit vouloir percevoir en échange de la protection du détroit "une rémunération correspondant à 20% de la valeur des cargaisons", contraire au droit international censé garantir la liberté de navigation.

Pour l'association d'armateurs Bimco, "le surcoût qui en résulterait constituerait un frein supplémentaire au transit" via Ormuz.

"Un tournant extraordinaire des événements est en train de se jouer au Moyen-Orient", résume John Evans, de PVM Energy, qui constate que "cette dégradation de la diplomatie et cette accélération des échanges de tirs ont pris le marché quelque peu de court".

Mais Donald Trump tout de même estimé, devant la presse à la Maison Blanche, qu'un accord avec l'Iran était encore "possible", les consultations avec les médiateurs se poursuivant selon la diplomatie iranienne.