RIYAD : Le marché de l'immobilier commercial de l'Arabie saoudite est prêt à croître à court terme, sous l'effet de la croissance démographique, de l'expansion du tourisme et des efforts de diversification économique dans le cadre de l'initiative Vision 2030, selon S&P Global.

Dans son dernier rapport, l'agence de notation a déclaré que les mégaprojets en cours et l'expansion des marques internationales devraient propulser la demande d'espaces commerciaux à travers le Royaume.

L'Autorité générale de l'immobilier prévoit que le marché immobilier atteindra 101,62 milliards de dollars d'ici à 2029, grâce à un taux de croissance annuel composé de 8% à partir de 2024.

"La trajectoire de croissance de l'immobilier commercial en Arabie saoudite est prometteuse pour 2025-2026. L'engagement du gouvernement en faveur du développement des infrastructures, la montée en puissance des mégaprojets et l'expansion des marques internationales sur le marché saoudien stimuleront la demande d'espaces commerciaux", a noté le rapport de S&P Global.

Le rapport s'aligne également sur les conclusions du cabinet de conseil en immobilier JLL, qui, en mars, prévoyait une évolution du marché de la vente au détail du Royaume vers des "formats expérientiels" et des perspectives de forte croissance pour 2025.

Riyad, Djeddah et d'autres grandes villes sont les témoins d'une vague de nouveaux développements commerciaux, allant des centres commerciaux et des lieux de divertissement aux espaces à usage mixte combinant des composantes résidentielles, d'hôtellerie et de commerce de détail, a noté S&P.

Facteurs déterminants

L'agence américaine a ajouté que le fort afflux de touristes dans le Royaume et les politiques d'investissement étranger du gouvernement - telles que l'autorisation d'une propriété étrangère à 100 % - contribueront également à la croissance et à l'évolution du secteur de l'immobilier commercial.

Le rapport cite les principaux développements du Royaume - notamment NEOM, le Projet de la mer Rouge et AlUla - comme des facteurs clés de l'expansion de l'immobilier commercial.

"Le revenu par habitant de l'Arabie saoudite est élevé et les dépenses de consommation pour le commerce de détail et les loisirs devraient augmenter, compte tenu de la prédominance des jeunes dans la population croissante. La transformation progressive du pays en une société plus libérale et plus favorable aux divertissements entraîne une augmentation de la fréquentation des centres commerciaux et des destinations de vente au détail", a déclaré S&P Global.

Outre le tourisme international, l'environnement commercial national évolue, les magasins en plein air et de style boulevard gagnant en popularité. Selon JLL, le commerce de détail en plein air de type boulevard gagne en popularité dans le Royaume, tandis que les concepts de centres commerciaux traditionnels sont confrontés à des taux d'occupation en baisse en raison de leur conception standard de "centre commercial fermé" et de leur offre commerciale généralisée.  

S&P Global a ajouté que l'urbanisation croissante - en particulier chez les jeunes - augmente la demande de formats de vente au détail modernes tels que les centres de style de vie et les centres commerciaux haut de gamme.  

"Le pays est devenu un marché cible majeur pour les marques internationales dans les segments de la mode, du luxe, de la restauration et des boissons. Les détaillants mondiaux étendent leur présence en Arabie saoudite, ce qui entraîne une augmentation de la demande d'espaces commerciaux haut de gamme", a noté l'agence.

Elle a ajouté que les événements importants à venir, notamment l'Expo 2030 et la Coupe du monde de la FIFA 2034, sont susceptibles de stimuler davantage la demande.

Bien que l'affinité pour les achats en ligne augmente dans le Royaume, la demande de magasins physiques offrant des expériences en magasin devrait également augmenter dans les années à venir.

S&P Global a indiqué que les habitants du Moyen-Orient considèrent les centres commerciaux comme des espaces de divertissement, de loisirs, de restauration et d'interaction sociale, et que, par conséquent, le secteur de l'immobilier commercial connaîtra une croissance similaire à celle de l'industrie du commerce électronique.

Pressions sur l'offre à venir

Malgré ces perspectives positives, S&P Global a signalé plusieurs risques qui pourraient peser sur le secteur. Il s'agit notamment de l'offre excédentaire, de l'évolution des préférences en matière de commerce de détail et de la pression sur les rendements locatifs dans un contexte de dépenses d'investissement élevées de la part des propriétaires.

"Le volume des projets de vente au détail en cours d'élaboration soulève le risque d'une offre excédentaire potentielle, selon nous, en particulier dans les emplacements secondaires où la demande pourrait ne pas être suffisante pour absorber les nouveaux espaces commerciaux", a déclaré S&P Global.

Les taux de location pourraient également subir une pression à la baisse en raison de l'augmentation du volume de l'espace commercial.

S&P Global a souligné que d'autres facteurs tels que l'emplacement, la concurrence et la qualité des actifs pourraient également affecter les taux de location dans le secteur de l'immobilier commercial.

Selon le rapport 2024 Saudi Arabia Giga Projects Report de Knight Frank, 7,4 millions de mètres carrés de nouvelles surfaces commerciales sont en cours de développement, y compris des espaces à la porte de Diriyah, le Projet de la mer Rouge et NEOM.

En outre, la baisse des prix du pétrole, la volatilité du marché, l'escalade des tensions commerciales mondiales et un environnement géopolitique fragmenté pourraient freiner les dépenses publiques et la croissance économique non pétrolière dans le Royaume.

Citant le rapport Knight Frank, S&P Global a noté que l'offre immobilière de Riyad devrait augmenter de 50% d'ici à 2027, tandis que celle de Djeddah augmentera de 75% au cours de la même période.

"Cette croissance rapide pourrait conduire les propriétaires à proposer des remises sur les loyers, des modèles de bail à revenus partagés et d'autres mesures incitatives pour maintenir l'occupation des locaux. Les détaillants accordent de plus en plus d'importance à la fréquentation et à la diversité des locataires plutôt qu'à la superficie des locaux", indique l'analyse.

"Alors que les emplacements de premier choix à Riyad et Djeddah maintiendront probablement des taux de location stables en raison de la forte demande, les emplacements secondaires pourraient voir une baisse des valeurs locatives en raison de l'offre excédentaire", a conclu l’étude.

Ce texte est la traduction d’un article paru sur Arabnews.com