L'impact de la croissance démographique, des réformes et du tourisme sur l'immobilier saoudien

Le renforcement du secteur immobilier est essentiel pour l'Arabie saoudite, qui cherche à diversifier son économie. (Shutterstock)
Le renforcement du secteur immobilier est essentiel pour l'Arabie saoudite, qui cherche à diversifier son économie. (Shutterstock)
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Publié le Samedi 15 mars 2025

L'impact de la croissance démographique, des réformes et du tourisme sur l'immobilier saoudien

  • Le secteur immobilier saoudien est prêt à connaître une forte expansion grâce à l'augmentation de la population, à la croissance du secteur du tourisme, aux politiques gouvernementales favorables et aux réformes réglementaires
  • Le renforcement de ce secteur est crucial pour l'Arabie saoudite, qui cherche à se positionner comme une plaque tournante mondiale pour le tourisme et les affaires

RIYAD : Le secteur immobilier saoudien est prêt à connaître une forte expansion grâce à l'augmentation de la population, à la croissance du secteur du tourisme, aux politiques gouvernementales favorables et aux réformes réglementaires, ont déclaré des experts à Arab News.

L'Autorité générale de l'immobilier du Royaume prévoit que le marché de l'immobilier atteindra 101,62 milliards de dollars d'ici à 2029, avec un taux de croissance annuel composé de 8% à partir de 2024.

Le renforcement de ce secteur est crucial pour l'Arabie saoudite, qui cherche à se positionner comme une plaque tournante mondiale pour le tourisme et les affaires, en réduisant sa dépendance, vieille de plusieurs décennies, à l'égard des revenus du pétrole brut.

Interrogé par Arab News, Matthew Green, responsable de la recherche chez CBRE dans la région du Moyen-Orient et de l'Afrique du Nord, a déclaré que l'expansion du marché immobilier du Royaume est également influencée par divers autres facteurs, notamment l'urbanisation rapide, le développement des infrastructures et l'augmentation des investissements directs étrangers.

"Le marché immobilier saoudien est principalement soutenu par le programme d'investissement agressif du gouvernement, en particulier les grands projets, qui stimulent la production non pétrolière, alimentent la croissance de l'emploi et de la population et attirent les investissements directs étrangers", a déclaré M. Green.

"La démographie favorable du pays, qui se caractérise par la présence d'une importante population jeune et bien éduquée, de plus en plus libéralisée, et d'une classe moyenne en augmentation avec des niveaux de revenus disponibles supérieurs à ceux des générations précédentes, est également le moteur de la croissance du marché immobilier dans le Royaume", a-t-il ajouté. 

Saud al-Sulaimani, responsable national de JLL en Arabie saoudite, a fait écho à ces points de vue et a déclaré que les politiques gouvernementales, notamment le programme Sakani et les fiducies de placement immobilier (FPI) - ainsi que les nouvelles lois sur les hypothèques et les réglementations sur la propriété étrangère - propulsent la croissance du secteur de l'immobilier.

"Le programme Sakani soutient l'accession à la propriété en fournissant une aide financière et des terrains aux citoyens saoudiens, tandis que les FPI encouragent l'investissement institutionnel dans le secteur", a-t-il expliqué.
"L'assouplissement des lois sur la propriété rend le marché immobilier du Royaume plus attrayant pour les investisseurs internationaux. Tous ces facteurs favorisent la croissance du secteur immobilier dans le Royaume", a-t-il souligné. 

Fondé en 2017 par le ministère saoudien du Logement et le Fonds de développement immobilier, le programme vise à augmenter la proportion de familles propriétaires d'un logement dans le Royaume à 70% d'ici à 2030, conformément à la stratégie de diversification économique Vision 2030.

En janvier, l'Autorité du marché des capitaux d'Arabie saoudite a autorisé les étrangers à investir dans des sociétés cotées en bourse saoudiennes possédant des biens immobiliers à La Mecque et à Médine.

Entré en vigueur le 27 janvier, cet amendement vise à renforcer la compétitivité du marché des capitaux et à s'aligner sur les objectifs de diversification économique de la Vision 2030, a précisé l'autorité dans un communiqué.

"Le changement historique visant à permettre aux investisseurs internationaux d'accéder aux marchés immobiliers des villes saintes par l'intermédiaire de sociétés cotées, annoncé cette semaine, permettra de commencer à répondre à la demande refoulée des investisseurs internationaux désireux d'accéder aux marchés immobiliers des villes saintes du Royaume", a révélé Faisal Durrani, responsable de la recherche chez Knight Frank, à Arab News.

"Cette modification des règles applicables aux investisseurs, combinée à l'introduction en janvier dernier de visas de résidence privilégiée, dont l'un est lié à la propriété immobilière, est une indication claire de la direction à prendre et l'indice le plus fort à ce jour des plans des autorités concernant la stimulation de l'investissement immobilier international entrant," a-t-il noté. 

Susan Amawi, directrice générale de Knight Frank en Arabie saoudite, a expliqué que les activités de construction en Arabie saoudite devraient augmenter dans les années à venir, le Royaume ayant pour objectif de livrer 1,04 million de logements d'ici à la fin de la décennie.

"Les programmes gouvernementaux tels que Wafi et Sakani ont porté le taux national d'accession à la propriété à environ 64%, mais l'augmentation de la valeur des logements met à l'épreuve les limites de l'accessibilité financière. Avec les plans en cours pour livrer 1,04 million de logements à travers le pays d'ici à 2030, nous nous attendons à voir une augmentation significative de l'activité de construction et des emplois à l'approche de l'échéance de 2030", a déclaré M. Amawi.

Le programme des sièges régionaux stimule la croissance

Al-Sulaimani a également confié à Arab News que le programme des sièges régionaux est l'un des facteurs cruciaux agissant comme catalyseur de la croissance du secteur de l'immobilier commercial dans le Royaume.

"Le programme a entraîné une augmentation de la demande d'espaces de bureaux de haute qualité et de développements à usage mixte, stimulant les investissements dans des secteurs clés, notamment les bureaux, l'hôtellerie et les centres de données", a-t-il ajouté.

"Cet afflux d'entreprises internationales est en train de remodeler la dynamique immobilière, en mettant davantage l'accent sur les technologies intelligentes, la durabilité et les actifs spécialisés, créant ainsi un environnement prospère pour les talents internationaux," a-t-il noté. 

M. Amawi, de Knight Frank, a déclaré que la forte croissance économique du Royaume, combinée au programme des sièges régionaux, a fait grimper la demande d'espaces de bureaux haut de gamme, tandis que les taux d'inoccupation ont atteint un niveau record d'environ 2% à Riyad.

"Les loyers des bureaux de catégorie A à Riyad ont également réagi à la forte hausse des besoins des occupants, augmentant de 51% rien qu'au cours des trois dernières années", a déclaré M. Amawi.

Immobilier et tourisme

M. Durrani a déclaré que l'ambition de l'Arabie saoudite d'attirer plus de 150 millions de visiteurs d'ici à la fin de la décennie crée plusieurs opportunités dans le secteur de l'immobilier d'accueil.

"Pour que le tourisme intérieur prospère en Arabie saoudite, il faut prêter attention au développement des attractions dans les villes secondaires et tertiaires si l'on veut qu'elles soient compétitives et qu'elles prospèrent aux côtés de toutes les nouvelles offres d'hospitalité des grands projets", a-t-il confirmé.

M. Durrani a ajouté que des installations d'hébergement rentables sont nécessaires pour répondre à la demande des voyageurs et résoudre le problème des séjours onéreux.

"28% des Saoudiens de la génération Z considèrent les coûts élevés comme un obstacle aux voyages intérieurs... il est donc possible de développer des options d'hébergement plus rentables", a ajouté M. Durrani.

M. Green, de CBRE, s'est fait l'écho d'opinions similaires et a déclaré que des options d'hébergement diversifiées étaient cruciales pour renforcer le secteur immobilier dans le Royaume.

Il a souligné la nécessité d'un mélange de chambres d'hôtel, de suites de long séjour, de locations d'unités privées - telles que Airbnb - ainsi que d'auberges de jeunesse à moindre coût et d'autres options d'hébergement à bas prix.

M. Al-Sulaimani a déclaré que le lancement de mégaprojets et de grands projets futuristes et très médiatisés attirait l'attention et les investissements du monde entier, et symbolisait un changement progressif dans le développement urbain saoudien.

"L'accent mis sur le tourisme et le divertissement, ainsi que les investissements massifs dans les infrastructures, du transport aux services publics et à la logistique, créent un environnement plus propice au développement immobilier", a déclaré le responsable de JLL.

Immobilier et technologie

M. Al-Sulaimani a également mentionné que l'adoption de nouvelles technologies et de solutions numériques est essentielle pour rationaliser les opérations et stimuler l'efficacité du paysage immobilier saoudien.

Il a ajouté que les technologies avancées permettant de créer des environnements urbains intelligents, durables et hautement efficaces alimentent les innovations et ouvrent de nouvelles opportunités de croissance pour les technologies immobilières dans le Royaume.

"Les entreprises peuvent tirer parti de l'IA et de l'analyse des données pour renforcer la transparence, améliorer la prise de décision et prédire les tendances du marché. Le développement des villes intelligentes se concentre sur l'intégration de l'IdO et des technologies durables, offrant aux résidents une meilleure qualité de vie", a raconté M. Al-Sulaimani.

Green partage ce point de vue et affirme que l'amélioration de l'expérience et du service client grâce à l'adoption de technologies devrait être un objectif clé pour toutes les entreprises opérant dans le secteur de l'immobilier.

"Dans le contexte du marché immobilier, l'utilisation de la réalité virtuelle et augmentée pour les visites de propriétés et les chatbots alimentés par l'IA pour une assistance instantanée et un retour d'information plus personnalisé sont de plus en plus courants à l'échelle mondiale, mais continuent d'être à la traîne dans certaines parties de la région", a indiqué M. Green.

"En outre, générer des gains d'efficacité et rationaliser les opérations grâce à l'utilisation de logiciels de gestion immobilière et à une meilleure intégration des technologies des bâtiments intelligents peut également améliorer la valeur de la propriété et le confort des locataires", a-t-il annoncé.  

Le caractère unique du secteur immobilier saoudien

S'adressant à Arab News, les experts ont unanimement souligné le caractère unique du secteur immobilier en Arabie saoudite.

"Le marché immobilier du Royaume est l'un de ceux qui connaissent la croissance la plus rapide au niveau mondial et certainement l'un des plus passionnants. Les opportunités pour les investisseurs ne cessent de croître à mesure que le gouvernement dévoile des projets toujours plus ambitieux, conçus pour stimuler la croissance économique dans le secteur non pétrolier et pour montrer l'arrivée de l'Arabie saoudite sur la scène mondiale de l'investissement", a déclaré M. Amawi.

Selon M. Green, la construction en cours de gigantesques projets donne au secteur immobilier du Royaume une longueur d'avance par rapport à d'autres pays de la région.

Le responsable de CBRE a ajouté que le riche patrimoine culturel de l'Arabie saoudite est également un atout supplémentaire pour les développements liés au tourisme, créant ainsi une opportunité unique d'établir une offre de tourisme culturel tangible dans la région.

"La taille et l'échelle des grands projets saoudiens restent un différentiel notable par rapport aux autres marchés régionaux, le Royaume étant encore au stade de la construction de sa nation par rapport à des marchés immobiliers plus matures comme les Émirats arabes unis", a conclu M. Green.

Ce texte est la traduction d’un article paru sur Arabnews.com


Veolia redéfinit la gestion des déchets dangereux : une stratégie mondiale au service de la durabilité

Veolia adapte sa stratégie déchets dangereux aux spécificités régionales, avec des investissements ciblés en Europe, Amérique du Nord, Moyen-Orient et Asie-Pacifique, alliant innovation, acquisitions et développement d’infrastructures. (Photo: fournie)
Veolia adapte sa stratégie déchets dangereux aux spécificités régionales, avec des investissements ciblés en Europe, Amérique du Nord, Moyen-Orient et Asie-Pacifique, alliant innovation, acquisitions et développement d’infrastructures. (Photo: fournie)
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  • Veolia prévoit d’augmenter de 50 % sa capacité de traitement des déchets dangereux d’ici 2030, dans le cadre de son programme stratégique GreenUp
  • La nouvelle technologie Drop® permet la destruction de PFAS ciblés jusqu’à 99,9999 %, marquant une avancée majeure dans la lutte contre les « polluants éternels »

Courrières, France: Alors que les déchets dangereux deviennent un enjeu stratégique pour l’industrie mondiale, le géant des services environnementaux Veolia prend les devants avec une feuille de route audacieuse. Lors de sa conférence “Deep Dive Waste to Value” organisée à Courrières, dans le nord de la France, l’entreprise a dévoilé sa stratégie pour accroître de 50 % d’ici 2030 ses capacités de traitement des déchets dangereux — un pilier essentiel de son plan GreenUp, conçu pour accélérer le développement d’infrastructures durables à l’échelle mondiale.

L’événement a marqué un repositionnement stratégique : dans une ère de régulation renforcée, de transformations industrielles et de préoccupations sanitaires liées aux polluants chimiques, les déchets dangereux ne sont plus une passivité à gérer, mais bien une ressource à valoriser, un risque à neutraliser, et un défi mondial nécessitant des solutions évolutives et scientifiquement validées.

Des dirigeants de Veolia, venus d’Europe, d’Amérique du Nord, du Moyen-Orient et de la région Australie–Nouvelle-Zélande, ont dévoilé les contours de ce nouveau positionnement : d’une part, des technologies de destruction des PFAS, d’autre part, des acquisitions ciblées à l’international. Ensemble, ils ont tracé la voie d’un futur axé sur l’innovation, les investissements d’infrastructure et des solutions régionales adaptées aux besoins industriels.

Des pots de peinture aux molécules PFAS : l’étendue des déchets dangereux

Les déchets dangereux ne se limitent pas aux industries : ils comprennent aussi des produits ménagers courants — pots de peinture inutilisés, pesticides périmés, solvants.

Ainsi, la transition vers l’économie circulaire commence au niveau individuel. Un rappel que le changement durable dépend à la fois de l'infrastructure systémique et des choix quotidiens.

À grande échelle, Veolia vise à porter ses capacités de traitement des déchets dangereux à 530 000 tonnes supplémentaires, à éliminer plus de 9 millions de tonnes de polluants par an, et à accroître de 50 % le chiffre d’affaires de ce segment d’ici 2030.

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Estelle Brachlianoff et des dirigeants de Veolia lors de la conférence “Deep Dive Waste to Value” à Courrières - France. (Photo: fournie)

Selon Estelle Brachlianoff, directrice Générale de Veolia, « Le traitement des déchets dangereux devient un goulet d’étranglement stratégique pour de nombreuses industries. C’est aussi un enjeu essentiel pour la santé humaine et la sécurité environnementale. »

Stratégie macro et micro : un duo indispensable

Brachlianoff a insisté sur cette double approche : « Nous avons besoin de coopération internationale, mais aussi de changement au niveau des ménages. Un impact durable exige les deux. » Trois forces façonnent cette dynamique : la dépollution sanitaire, la restructuration industrielle, et la résilience des chaînes d’approvisionnement. « Les déchets ne sont plus des déchets — c’est une ressource inexploitable », a-t-elle ajouté.

Veolia traite aujourd’hui plus de 8,7 millions de tonnes de déchets dangereux par an et a enregistré 4,3 milliards d’euros de chiffre d’affaires en 2024 sur ce segment. Son offre mobilise des technologies de pointe telles que la séparation des métaux stratégiques, le recyclage des batteries, et le traitement thermique via son réseau propriétaire de laboratoires et d’incinérateurs.

Courrières : le laboratoire du progrès

Le site de Courrières, l’un des plus avancés de Veolia, traite environ 140 000 tonnes de déchets dangereux par an. Chaque lot subit entre 10 et 20 tests, suivi d’un tri selon la famille de déchets, puis d’un traitement par incinération ou process chimique — un cycle complet pouvant durer de 10 à 45 minutes.

Le niveau de complexité et d’investissement requis rend ces infrastructures dépendantes du volume local. En cas de volume insuffisant, les déchets sont transférés vers d’autres installations en Europe ou ailleurs.

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(Photo: fournie)

Défi PFAS : la technologie Drop®

Veolia a annoncé la mise en service de Drop®, sa nouvelle technologie brevetée de destruction des PFAS — ces substances perfluoroalkylées persistantes, aussi surnommées « produits chimiques éternels ». Développée en interne, Drop® est désormais déployée sur 20 lignes d’incinération européennes.

Fonctionnant à plus de 900 °C dans un procédé catalytique, Drop® garantit un taux de destruction (DRE) pouvant atteindre 99,9999 % pour les PFAS – polymériques et non polymériques (PFOA, PFOS, PFHxS). De plus, cette méthode réduit fortement la corrosion et l’encrassement dans les brûleurs, renforçant ainsi la fiabilité à long terme.

« C’est une innovation disruptive capable d’éliminer les PFAS ciblés tout en préservant l’intégrité des installations industrielles », explique Catherine Ricou, directrice, déchets dangereux Europe. « Nous sommes fiers de poser une référence européenne dans le traitement des PFAS. »

Des marchés mondiaux aux réponses locales

En Europe, Catherine Ricou met en avant quatre piliers : réseau, diversité des équipements, proximité client et innovation, appuyés par 20 sites en activité et une croissance ciblée de 10 % par an de l’EBITDA sur les déchets dangereux.

En Amérique du Nord, Bob Cappadona, directeur, services et solutions environnementaux, souligne des acquisitions récentes dans le Massachusetts et la Californie, ainsi que la mise en service d’une des plus grandes usines de traitement des PFAS aux États-Unis, dans le Delaware.

Au Moyen-Orient, Helder Daravano, directeur, MAGMA, précise que la région croît deux fois plus vite qu’en Europe, malgré un marché quatre fois plus petit, grâce à des installations stratégiques en Arabie saoudite et aux Émirats arabes unis.

En Australie/Nouvelle-Zélande, Matt Ead, directeur, services nationaux de remédiation, décrit la transition du simple enfouissement vers des procédés de prétraitement, soutenue par des opérations de fusion-acquisition et des stratégies adaptées au marché local.


L'Arabie saoudite propose aux entreprises canadiennes un potentiel de 2,5 milliards de dollars dans le secteur minier

Les intervenants ont souligné les avantages compétitifs de l'environnement d'investissement du Royaume. SPA
Les intervenants ont souligné les avantages compétitifs de l'environnement d'investissement du Royaume. SPA
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  • Des représentants du ministère de l'industrie et des ressources minérales du Royaume ont présenté des options d'investissement aux représentants de 25 entreprises.
  • Cette initiative s'inscrit dans le cadre des efforts déployés par le ministère de l'industrie et des ressources minérales pour attirer des investissements de qualité dans le secteur minier saoudien.

DJEDDAH : Les entreprises canadiennes se sont vu présenter les possibilités d'exploration dans le secteur minier de l'Arabie saoudite lors d'une table ronde à Vancouver.

Selon l'agence de presse saoudienne, des représentants du ministère de l'industrie et des ressources minérales du Royaume ont présenté des options d'investissement aux représentants de 25 entreprises, en soulignant les objectifs de la stratégie minière globale du gouvernement.

Les intervenants ont également souligné les avantages compétitifs de l'environnement d'investissement du Royaume et ses efforts continus pour développer le secteur minier, maximisant ainsi sa contribution à la diversification économique.

Cette initiative s'inscrit dans le cadre des efforts déployés par le ministère de l'industrie et des ressources minérales pour attirer des investissements de qualité dans le secteur minier saoudien, dont les richesses minérales sont estimées à environ 9 300 milliards de SR (2 480 milliards de dollars).

Cet effort comprend également le Future Minerals Forum, lancé en 2022 en tant que conférence internationale annuelle où les leaders mondiaux de l'industrie minière collaborent, partagent leurs connaissances et s'attaquent aux principaux défis et opportunités de l'industrie.

La réunion de Vancouver est l'une des nombreuses réunions prévues avant la cinquième édition du Forum des minéraux du futur du Royaume en janvier. Selon SPA, "les participants à la table ronde ont réaffirmé le rôle vital du FMF pour façonner l'avenir du secteur minier mondial et développer des solutions efficaces à ses défis dans le cadre des changements en cours dans les paysages énergétiques et industriels".

Le rapport ajoute que le ministère a également organisé un séminaire avec des investisseurs à Toronto, où il a également présenté des opportunités d'investissement prometteuses dans le secteur minier du Royaume.

Ces réunions s'inscrivent dans la dynamique des engagements de haut niveau entre le Canada et l'Arabie saoudite, dont le ministre de l'industrie, Bandar bin Ibrahim Alkhorayef, qui a conduit une délégation à Ottawa et à Toronto en octobre afin de faire progresser la coopération bilatérale après le rétablissement des liens diplomatiques en mai 2023.

La visite a également mis en évidence l'intérêt de l'Arabie saoudite pour l'expertise du Canada en matière de technologies financières numériques, de levés géologiques et de développement des capacités humaines, s'alignant sur les efforts du Royaume pour construire un secteur minier basé sur le savoir et axé sur l'innovation dans le cadre de la Vision 2030.

En 2023, les exportations non pétrolières du Royaume vers le Canada s'élevaient à 140 millions de SR, principalement composées de métaux de base et de produits végétaux. En revanche, les importations non pétrolières en provenance du Canada ont atteint 2,89 milliards de SR, notamment des locomotives, des produits pharmaceutiques, du matériel d'optique et d'imagerie et des appareils électriques. 

Ce texte est la traduction d’un article paru sur Arabnews.com


Droits de douane : Éric Lombard affirme croire en la possibilité d'un accord avec Washington

Le ministre français de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, Éric Lombard, s'exprime lors d'une conférence de presse avant une réunion avec le deuxième comité d'alerte budgétaire à Paris, le 26 juin 2025. (Photo de JULIEN DE ROSA / AFP)
Le ministre français de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, Éric Lombard, s'exprime lors d'une conférence de presse avant une réunion avec le deuxième comité d'alerte budgétaire à Paris, le 26 juin 2025. (Photo de JULIEN DE ROSA / AFP)
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  • Le ministre de l'Économie Éric Lombard se montre optimiste quant à la possibilité d’un accord, notamment via des discussions sur les importations d’énergie américaine en Europe.
  • "À l'expérience des derniers mois, on voit bien que les États-Unis sont dans la transaction", a-t-il déclaré dans un entretien.

PARIS : Face à la menace de nouveaux droits de douane brandie par l'administration Trump, le ministre de l'Économie Éric Lombard se montre optimiste quant à la possibilité d’un accord, notamment via des discussions sur les importations d’énergie américaine en Europe.

"À l'expérience des derniers mois, on voit bien que les États-Unis sont dans la transaction", a-t-il déclaré dans un entretien à La Tribune Dimanche, publié en ligne samedi. Alors que les surtaxes douanières doivent théoriquement entrer en vigueur en juillet, il estime : "Je pense que nous allons trouver un deal avec les Américains."

Depuis son retour à la Maison Blanche en janvier, Donald Trump a fait des droits de douane un pilier de sa politique commerciale. Il a instauré de nouvelles taxes sur de nombreux produits importés, avant de concéder une pause de 90 jours, qui prendra fin le 9 juillet.

Dans les négociations en cours entre l’Union européenne et Washington, des discussions pourraient inclure le secteur énergétique, en particulier le gaz naturel liquéfié (GNL). "L'Europe achète encore du GNL russe. Trois usines de liquéfaction sont en construction dans le golfe du Mexique. Nous pouvons donc augmenter nos importations de gaz américain, ce qui pourrait peser dans les négociations pour éviter une hausse de 10 % des tarifs", a précisé Éric Lombard.

Il a néanmoins plaidé pour une position ferme vis-à-vis des États-Unis : "Les premières mesures de riposte sur 22 milliards d’euros d’importations sont en suspens. Nous travaillons avec la Commission européenne sur un second paquet, bien plus conséquent. L’idéal serait de parvenir à un accord sans devoir enclencher ces représailles."

Interrogé sur les risques économiques liés aux tensions au Moyen-Orient, notamment entre Israël et l’Iran, le ministre a écarté la crainte d’un regain d’inflation. "À 68 dollars le baril, les cours du pétrole restent en ligne avec les prévisions. Je ne vois pas de risque d’un retour de l’inflation énergétique, comme lors de la première année de la guerre en Ukraine", a-t-il estimé.

Enfin, Éric Lombard a défendu un mix énergétique associant nucléaire et renouvelables, dans un contexte de transition écologique. "J’espère que l’on va cesser les rodomontades politiques sur les énergies renouvelables", a-t-il lancé. "Dans le monde décarboné de demain, notre indépendance énergétique reposera sur ces deux sources. Il faut soutenir ces filières, créatrices de dizaines de milliers d’emplois dans nos territoires."