RIYADH : Les prêts immobiliers des banques saoudiennes ont atteint 816,83 milliards de SR (217,82 milliards de dollars) au deuxième trimestre de 2024, marquant une hausse annuelle de 12 pour cent, selon les données officielles.

Les chiffres de la Banque centrale saoudienne, également connue sous le nom de SAMA, indiquent que ce montant représente environ 30 % du portefeuille total de prêts des banques pour la période de trois mois.

Les prêts immobiliers de détail représentent la part la plus importante, avec 79 %, et ont augmenté de 10 % au cours de cette période pour atteindre 641,72 milliards de SR.

Les prêts immobiliers aux entreprises, bien que représentant 21% du total, ont augmenté à un taux annuel plus rapide de 18%, totalisant SR175,12 milliards.

La part des prêts immobiliers dans le total des portefeuilles de prêts des banques saoudiennes a régulièrement augmenté ces dernières années. Selon les données de la SAMA, il y a cinq ans, ces prêts représentaient environ 17 % du total des activités de prêt.

Ce chiffre est passé à 18,5 % en 2021, puis à 28,5 % en 2022 et à 29,6 % en 2023. Au deuxième trimestre de cette année, les prêts immobiliers représentaient 29,7 % du total.

Cette croissance est alimentée par plusieurs facteurs clés, notamment le développement urbain, l'évolution des préférences en matière de mode de vie et l'essor du commerce électronique. L'accent est également mis de plus en plus sur la durabilité, le travail à distance, les changements démographiques et les politiques gouvernementales favorables.

En particulier, on observe une augmentation notable de la demande pour différents types de biens immobiliers, allant des appartements résidentiels et des villas aux bureaux commerciaux et aux espaces de vente au détail.

Les lieux d'accueil font également l'objet d'un intérêt accru, tandis que les projets à usage mixte se multiplient. Ces projets combinent des zones résidentielles, commerciales et récréatives, créant ainsi des communautés dynamiques qui répondent à un large éventail de besoins.

Les tendances macroéconomiques telles que la croissance démographique, l'urbanisation et la stabilité économique renforcent encore ce marché.

En outre, des initiatives stratégiques telles que Vision 2030, qui visent à diversifier l'économie et à attirer les investissements étrangers, fournissent un cadre solide pour une croissance soutenue.

Les sociétés immobilières en Arabie saoudite se concentrent de plus en plus sur les logements abordables et la construction durable, reconnaissant le potentiel à long terme de ces domaines.

Par conséquent, le secteur immobilier de l'Arabie saoudite se distingue comme une opportunité convaincante d'investissement et de développement, attirant à la fois des acteurs locaux et internationaux qui cherchent à tirer parti de l'évolution du paysage du pays.

Selon une étude de Mordor Intelligence, le marché de l'immobilier commercial du Royaume est très fragmenté et compétitif, stimulé par une demande croissante de nouvelles propriétés en raison de l'augmentation des activités commerciales.

Les promoteurs se font concurrence sur la base de facteurs tels que les réserves foncières, l'emplacement des propriétés et les projets à venir, ainsi que les coûts de construction et la réputation de l'entreprise.

L'étude note que les principales sociétés de développement immobilier sur le marché comprennent Al Saedan Real Estate, Kingdom Holding Company et SEDCO Development.

Elle cite également Jabal Omar Development Company, Makkah Construction & Development Co. et Dar Alarkan Real Estate Development Co. ainsi que Saudi Taiba Investment and Real Estate Development Co.

Parallèlement, le financement de l'immobilier connaît une croissance significative, conformément à l'objectif du gouvernement d'augmenter le taux d'accession à la propriété des Saoudiens à 70 % d'ici 2030.

En 2016, la SAMA a révisé la réglementation afin d'augmenter les ratios prêt/valeur pour les sociétés de financement de 70 % en 2014 à 85 %.

En 2017, le plafond du ratio prêt/valeur a été étendu à 85 % pour les citoyens cherchant à acquérir leur premier logement par l'intermédiaire des banques, puis à 90 % en 2018.

Alors que le gouvernement continue de stimuler l'offre de logements abordables, la création en 2017 de la Saudi Real Estate Refinance Company, une filiale du Fonds d'investissement public du Royaume, a renforcé l'offre de titres adossés à des créances hypothécaires pour les investisseurs.

La demande de financement immobilier devrait passer de 280 milliards de SR en 2017 à 500 milliards de SR d'ici 2026, sous l'effet d'une croissance économique robuste. La SRC joue un rôle essentiel dans cette expansion en rendant le marché immobilier plus accessible aux investisseurs locaux et internationaux.

Selon une étude de Deloitte, le manque de sociétés de refinancement sur le marché hypothécaire saoudien avait auparavant limité la capacité des banques à développer leurs portefeuilles de prêts dans un seul secteur.

Toutefois, la création de la Saudi Real Estate Refinance Company a changé cette dynamique, en permettant aux banques de regrouper leurs portefeuilles de prêts en titres adossés à des créances hypothécaires qui peuvent être vendus à des investisseurs.

Impact des taux d'intérêt

Le marché immobilier saoudien a été fortement influencé par les fluctuations des taux d'intérêt, qui sont étroitement liés à la politique monétaire américaine en raison de l'ancrage du riyal saoudien au dollar américain.

Lorsque la Réserve fédérale a relevé le niveau des taux d'intérêt pour lutter contre l'inflation, les pays du Conseil de coopération du Golfe, dont l'Arabie saoudite, lui ont emboîté le pas, ce qui a entraîné une hausse des coûts d'emprunt dans la région.

Ces taux d'intérêt élevés ont d'abord posé des problèmes aux particuliers et aux entreprises à la recherche d'un financement immobilier dans le Royaume.

Le coût du crédit a augmenté, ce qui a fait hésiter les acheteurs potentiels, en particulier sur un marché qui connaissait déjà une hausse des prix de l'immobilier.

De nombreux propriétaires et investisseurs potentiels ont adopté une approche attentiste, espérant une réduction des taux avant de prendre des décisions d'achat importantes.

Malgré la persistance du niveau élevé, le marché a fait preuve de résilience et a commencé à reprendre son élan.

Elias Abou Samra, PDG de Rafal Real Estate Development Co, a indiqué dans une interview accordée à Arab News en juillet que le marché s'était adapté à l'environnement de taux d'intérêt "plus élevés pour longtemps".

Les acheteurs ont accepté le fait que l'attente d'une réduction des taux pourrait être compensée par de nouvelles augmentations des prix de l'immobilier.

Cette prise de conscience a incité de nombreuses personnes à aller de l'avant dans leurs décisions d'achat, ce qui a stimulé la demande de prêts hypothécaires et de transactions immobilières.

Un autre facteur est que, malgré les défis posés par la hausse des taux d'intérêt, l'impact a été atténué par une augmentation significative de l'activité de construction dans les giga-projets d'Arabie saoudite et d'autres initiatives de développement majeures soutenues par le PIF.

Ces projets de grande envergure ont maintenu l'élan du marché immobilier, contribuant à contrebalancer les effets de la hausse des coûts d'emprunt.

Dans une déclaration faite en août, la Réserve fédérale américaine a indiqué qu'elle était prête à réduire les taux d'intérêt, se disant convaincue que l'inflation s'atténue et prudente quant à l'éventualité d'un nouveau ralentissement du marché de l'emploi.

Bien que le président de la Fed, Jerome Powell, n'ait pas précisé de calendrier ni l'ampleur des baisses de taux potentielles, ses commentaires suggèrent une réduction possible des taux lors de la prochaine réunion de politique monétaire à la mi-septembre.

Il n'est pas certain que la Fed mette en œuvre une réduction plus agressive, telle qu'une réduction d'un demi-point, au lieu du quart de point habituel.

Pour les banques saoudiennes, les baisses de taux attendues pourraient stimuler la croissance des prêts aux entreprises, tandis que la bonne qualité de leurs actifs devrait atténuer tout risque de baisse en 2024.

Fitch Ratings considère que les banques du Royaume ont les profils de risque les plus solides parmi les prêteurs du CCG, grâce à une qualité d'actifs robuste, à des normes de souscription conservatrices et à une réglementation stricte de la Banque centrale saoudienne.